2010年11月4日星期四

99/11/1 中國建築經理公司參訪摘要




地點:中國建築經理股份有限公司(台北市光復南路35)
時間99111(星期一)上午10時整
岀席:本社區志工、中國建經陳美珍總經理、謝慧鶯協理
  
【中國建經公司背景資料】
中國建築經理公司創立於民國75年,為國內第一家成立的建築經理公司
係由土地銀行和兆豐國際商業銀行,結合社會賢達所共同投資
成立近20年以來,為國內承作案件最多之建經公司
陳美珍總經理:從事不動產業逾三十年,對於不動產估價及各種類型之不動產開發、規劃、及相關之金融、財務皆有專業之素養,歷任泛亞不動產鑑定公司總經理、董事長,76年起擔任中國建築經理公司經理、副總經理,現任中國建築經理公司總經理,中國開發資產管理公司董事長、北京開太物業交易保證有限公司董事長。畢業於中國文化大學市政系
謝慧鶯協理:具有負責大型購物中心專案、土地開發投資評估及不動產信託規劃之專業經驗,具備信託業務人員資格,曾任美國芝加哥當地建築師事務所設計師、浩華工程顧問工程公司建築部副理、建成建築師事務所干城中心專案經理、台開信託公司建築開發科兼綜合企管科科長,現任中國建築經理公司協理。畢業於成功大學建築系、美國密西根大學建築碩士
摘要
現行都更進行的方式分為建商合建委任建經公司代理實施自組更新會社區自建三種方式,各有其優缺點
建商合建最為省事,但建商未必有意願(因北投屬郊區,相對大安區百萬/坪誘因差遠
建商分走極多利益(一般約六四分,建商分走四,因建商須承擔都更的造價漲價及未來新屋的房價風險),本社區住戶是否接受建商開出的條件及建商是否有意施作本社區為未來議題
委託建經公司代理實施:建經公司可代為處理融資、都更申請作業、遴選營造廠,但收取3~5%的服務費,好處是本社區的都更效益可自己社區共同分享,且克服都更過程的專業不足;缺點是住戶須個別背貸款,一起跟銀行借錢蓋新社區,且未來多出的新房賣出,有可能賺錢大家分享利益,亦可能房價修正,住戶共同承擔損失(預期房價修正有限,就算損失也有限)
自組更新會社區自建:較適用於住戶多為高資產群,否則都更過程中需要諸多費用須先自墊,故難度極高。且所成立的更新會成員責任重大,有訴訟之虞,組成不易
      此番參訪中國建經之目的如下:
確認以上何種施行方式,對本社區之都更最為有利?
市區房價高,建商誘因高,北投屬郊區,相對市區每坪房價達百萬,建商洽談合建意願較低,除非社區已完成整合(即100%同意),建商無需費時整合,則意願將提高
建經公司可提供方案供住戶選擇:若不想揹債或無力揹債,可協議只換回一屋(或可能包含1車位),未來多出的新房賣出,其賺錢或賠錢的分配概與其無關,故建經公司亦可部份類似建商的角色
本社區現行持份差異的問題、321弄既成道路問題
      參訪結論:
持續訪談建商、其他建經及銀行都更部門(坊間都更公司或開發公司都屬小公司,且正派性較低),多蒐集本社區之都更情資,持續性告知各住戶訪談內容及對象,以利確認最後的合作夥伴
目前社區住戶有認識特定建商,擬由重建委員及義工群先行聆聽,並於後續擇期安排評估說明會

沒有留言:

張貼留言